Mietverhältnisse

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CORONA UND DIE FOLGEN FüR MIETVERHäLTNISSE

Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht, dem Mieter das Mietobjekt vertragskonform zur Nutzung gemäß dem vereinbarten Mietzweck zu überlassen. Im Gegenzug ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Sowohl Vermieter als auch Mieter stehen jetzt vor der Fragestellung, ob und in welcher Höhe der Mietzins in den Zeiten der Covid-19-Pandemie zu zahlen ist und ob gegebenenfalls Sonderrechte bestehen.

Wie verhält es sich also für den gewerblichen Mieter, der seine Unternehmung aufgrund behördlicher Anordnung schließen musste? Und was ist mit denen, die zwar weiterarbeiten dürfen, jedoch aufgrund der allgemeinen Beschränkungen von so harten Umsatzeinbrüchen betroffen sind, dass sie aus eigener Kraft keine Miete mehr (vollständig) zahlen können? Ist der Mieter weiter zur (vollen) Mietzahlung verpflichtet oder ist er zur Mietkürzung oder gar dem Einbehalt berechtigt? Und wie sollte der Vermieter reagieren? Denn grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter einem Mieter, der zwei Monate die Miete nicht bezahlt, kündigen kann. Der Verzug stellt eine Pflichtverletzung und damit zugleich den Kündigungsgrund dar.

Hierauf hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich im Eilverfahren reagiert. Mit Beschluss von Bundestag und Bundesrat (Drucksache 19/18110) wurden zum Schutz der Mieterinnen und Mieter in Zeiten der COVID-19-Pandemie Regelungen zu Kündigungsbeschränkungen und zum Umgang mit zeitweisen Einstellungen der Miete rückwirkend zum 01.03.2020 getroffen.

Nach der neuen Vorschrift kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht alleine aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Entsprechende Regelungen gelten für Pachtverhältnisse, wie sie in vielen Gastronomiebetrieben und Hotelbetrieben gelten dürften.

Der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Dies ist der einfachste Fall, wenn dem Mieter der Betrieb des Unternehmens durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt worden ist.

Hingegen dürfte die Erbringung des Nachweises zweifelhaft sein, wenn ein ohnehin säumiger Mieter sich sodann auf die Corona-Regelung beruft.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben von den Neuregelungen unberührt. Inhaltlich schützt das Gesetz Mieter also nur vor einer Kündigung bei nachweislich „coronabedingten“ Mietrückständen, die in den Monaten April, Mai und Juni 2020 eintreten. Die gesetzliche Neuregelung gibt dem Mieter hingegen keinen außerordentlichen Kündigungsgrund und lässt dessen Pflicht zur Zahlung der Miete unberührt. Es regelt auch weder eine Stundung noch gar einen Erlass der Miete.

Die Regelung ist zunächst auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt und nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden. Sollten die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise länger andauern, sieht das Gesetz eine Ermächtigung der Bundesregierung vor, die Kündigungsbeschränkungen auf Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum Juli bis September 2020 zu erstrecken.

Da in den meisten Fällen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter an der Aufrechterhaltung des Mietvertrages gelegen sein wird, ist zu empfehlen, dass beide Seiten aufeinander zugehen und bemüht sein sollten, eine einvernehmliche Lösung zu finden. So kann – auch aufgrund der aufgezeigten verschiedenen Sichtweisen und Auslegungen der beidseitigen Pflichten – ein bestenfalls für beide Seiten wirtschaftlich tragfähiges Ergebnis gefunden werden.

Weitere Informationen zu den möglichen Handlungsoptionen für Unternehmen in wirtschaftlichen Krisenzeiten infolge der Corona-Pandemie sowie andere Hilfen und Informationen zu sonstigen erforderlichen Maßnahmen, die im Einzelfall gegebenenfalls kurzfristig getroffen werden müssen, erhalten Sie bei ERNESTUS insbesondere auch dazu, ob Schadensersatzansprüche bestehen können, oder eben doch Sonderkündigungsrechte greifen können. Auf jeden Fall sollte eine einzelfallbezogene Prüfung in einem Krisenszenario erfolgen. Auch Vermieter sollten dringend ihre Optionen überprüfen. Vermieter könnten sonst später mangels Prüfung im Nachhinein einer Insolvenzanfechtung ausgesetzt sein und müssen in diesem Fall eines insolventen Mieters nicht selten hohe Beträge aus Mieteinnahmen zurückzahlen.

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